Por Diego Palazzo Curcio
Abogado | UBA
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¿sabías que por ley se debe garantizar el acceso y circulación para personas con discapacidad en todas las instalaciones comunes de tu edificio?

Desde el año 2015 con la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación el régimen de propiedad horizontal fue incorporado como un derecho real que comprende los conjuntos inmobiliarios, clubes de campo, parques náuticos o industriales entre otros.
Este derecho real se ejerce sobre un inmueble propio que otorga al titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio de conformidad con el respectivo reglamento de propiedad horizontal.El reglamento de propiedad horizontal es un contrato de adhesión que se obtiene junto con el título de la propiedad, este reglamento es muy importante de leer antes de adquirir el inmueble. En el caso de que el propietario tenga la Unidad Funcional en alquiler y el inquilino/a sea con una persona con discapacidad o una persona con movilidad reducida puede solicitar las instalaciones necesarias.

La jurisprudencia se encuentra dividida por una cuestión de seguridad jurídica con respecto a la superioridad del reglamento de propiedad por encima del Código Civil y Comercial de la Nación en los consorcios conformados antes del año 2015. Muchos Reglamentos de copropiedad anteriores a ese año no estipulaban nada en cuanto a instalaciones u obras para garantizar el libre acceso y circulación de personas con discapacidad o con movilidad reducida, o si bien indicaban que para cualquier obra nueva debía ser votado por unanimidad de los consorcistas; es por ello que en las asambleas de consorcio, órgano legislativo y supremo, nunca se lograban llevar a cabo estas obras.

Con la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial se logró encontrar una solución a este conflicto, el artículo 2041 en su inciso j) legisla que son partes necesariamente comunes las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, que sean fijas o móviles, externas a la unidad funcional y las vías de evacuación alternativas en caso de siniestros. En su artículo 2048 establece que los gastos que impliquen este tipo de obras serán expensas comunes ordinarias.

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y con las construcciones nuevas de propiedad horizontal el código urbanístico obliga a diseñar y a construir con un criterio de diseño universal, es decir que sus instalaciones puedan ser utilizadas por todas las personas sin necesidad de adaptabilidad para personas con discapacidad o con movilidad reducida.
El avance normativo en esta materia logró que la persona que requiere adaptación para el acceso y circulación en el edificio (ajustes razonables) no es un beneficiario o tiene un interés individual sino que es el consorcio el que se beneficia haciendo de su propiedad un espacio accesible y sin barreras físicas para todas las personas, como lo exigen normas nacionales y tratados internacionales (Ley 24901 y Convención Sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad).

La decisión de adaptar construcciones para garantizar el libre acceso y de circulación de personas con discapacidad o con movilidad reducida no puede quedar supeditada a una votación en asamblea, ni a la modificación del reglamento y tampoco se debe imputar como un gasto extraordinario. La autonomía debe ser garantizada en partes comunes como accesos a unidades funcionales o alguna otra instalación de uso común.

Ante la necesidad y la negativa por parte del consorcio de adaptar sus instalaciones podes comunicarte con el Área Social de ASPPE – Asociación Civil de Profesionales Para la Equidad enviando un whatsapp al 011 15 40764067 de lunes a viernes en el horario de 10 a 18 hs.

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